Νομολογία

Δικαστήριο: ΕΦΕΤΕΙΟ Τόπος: ΠΑΤΡΩΝ

Αριθ. Απόφασης: 893 -2006

Περίληψη

Μίσθωση - Τουριστικό κατάλυμα - Ελαττώματα μισθίου - Δικαιώματα μισθωτή - Συμψηφισμός -. Μίσθιο με ελαττώματα. Δικαιώματα του μισθωτή. Συμψηφισμός. Στοιχεία του. Ανταπαίτησε σε ξένο νόμισμα και απαίτηση σε εγχώριο μπορούν να συμψηφιστούν αν δεν έχει συμφωνηθεί το αντίθετο. Ο συμψηφισμός επέρχεται ""δια"" της προτάσεως του και ""από"" την πρόταση τους. Περιστατικά.

Κείμενο Απόφασης

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575 και 576 ΑΚ προκύπτει ότι με τη σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να το διατηρεί κατάλληλο για τη χρήση αυτή, καθόλη τη διάρκεια της σύμβασης. Ο μισθωτής υποχρεούται σε αντάλλαγμα για τη χρήση ή τη δυνατότητα χρήσης του μισθίου να καταβάλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα που συμφωνήθηκε. Αν κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή αυτό έχει ή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσει ελάττωμα ή έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Έτσι η παραπάνω υποχρέωση του εκμισθωτή γεννά αντίστοιχο δικαίωμα του μισθωτή να μην καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά ή μερικά εξαιτίας του ελαττώματος και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή ή να ζητήσει ανάλογη μείωση του μισθώματος. Αν όμως ο μισθωτής παρά την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της συμφωνημένης ιδιότητας, έκανε χρήση του μισθίου, έχει υποχρέωση να καταβάλει το μίσθωμα, που οφείλεται σε αντάλλαγμα της χρήσης που έγινε. Τόσον δε στην περίπτωση της ολικής όσον και της μερικής παρακώλυσης, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να μην καταβάλει η να καταβάλει μειωμένο μίσθωμα, προβάλλοντας το δικαίωμα του κατ' ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για την καταβολή του μισθώματος. Οι διατάξεις αυτές έχουν εφαρμογή σύμφωνα με τα' άρθρα 638 και 620 ΑΚ και στη μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος. Περαιτέρω κατά τη διάταξη του άρθρου 440 ΑΚ ο συμψηφισμός επιφέρει απόσβεση του μεταξύ δύο προσώπων αμοιβαίων απαιτήσεων, όσο καλύπτονται, αν είναι ομοειδείς κατ' αντικείμενο και ληξιπρόθεσμες. Αμοιβαίες απαιτήσεις κατά την έννοια της παραπάνω διάταξης μπορούν να χαρακτηρισθούν δυο απαιτήσεις όταν ο οφειλέτης της κύριας απαίτησης είναι και δανειστής της ανταπαίτησης δηλαδή της προβαλλόμενης σε συμψηφισμό και αντίστοιχα ο δανειστής της κύριας απαίτησης είναι συγχρόνως και οφειλέτης ανταπαίτησης. Από την προϋπόθεση της αμοιβαιότητας προκύπτει ότι οι απαιτήσεις που συμψηφίζονται, πρέπει να υπάρχουν και να είναι έγκυρες και ως ομοειδείς χαρακτηρίζονται οι απαιτήσεις, που οι παροχές τους έχουν τα ίδια γνωρίσματα, συνηθέστερη περίπτωση των οποίων είναι οι χρηματικές, έχουν δηλαδή ως αντικείμενο το εγχώριο νόμισμα. Αν η μια απαίτηση είναι σε αλλοδαπό νόμισμα και η άλλη σε εγχώριο, τότε εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 291 ΑΚ ο οφειλέτης του ξένου νομίσματος μπορεί να συμψηφίσει, αν δεν έχει συμφωνηθεί το αντίθετο την ανταπαίτηση του με την κύρια απαίτηση σε εγχώριο νόμισμα, με βάση την ισοτιμία του ξένου νομίσματος κατά το χρόνο πρότασης του συμψηφισμού. Εξάλλου κατά τη διάταξη του άρθρου 441 ΑΚ ο συμψηφισμός επέρχεται, αν ο ένας τον επικαλεσθεί με δήλωση προς τον άλλο. Η πρόταση του συμψηφισμού επιφέρει απόσβεση των αμοιβαίων απαιτήσεων από τότε που συνυπήρξαν. Ο συμψηφισμός κατά συνέπεια επέρχεται «δια» της προτάσεως του και «από» την πρόταση, η δε δήλωση του οφειλέτη περί συμψηφισμού είναι διαπλαστική μονομερής δικαιοπραξία απευθυντέα προς το δανειστή της κύριας απαίτησης, που περιέχει διάθεση της ανταπαίτησης.

Ο συμψηφισμός μπορεί να προταθεί και εξώδικα και κατά τη διάρκεια της δίκης. Αν ο διάδικος επικαλεσθεί κατά τη διάρκεια της δίκης μονομερή συμψηφισμό, που έγινε πριν από τη δίκη, τότε πρόκειται για απλή ένσταση εξοφλήσεως με συμψηφισμό. Για να είναι δε ορισμένη η σχετική ένσταση πρέπει να περιέχει με κάθε πληρότητα τα κατά το ουσιαστικό δίκαιο παραγωγικά γεγονότα της προτεινόμενης σε συμψηφισμό ανταπαίτησης, καθώς και τα στοιχεία εκείνα, που συνδέουν την προτεινόμενη προς συμψηφισμό ανταπαίτηση προς το πρόσωπο του ενίσταμένου διαδίκου (βλ. ολΑΠ 399/04 Δνη 45, 1420, ΑΠ 83/2002 Δνη 43, 1054, ΑΠ 1325/02 Δνη 43, 1072, ΑΠ 1839/1990 Δνη 32,1248, ΑΠ 1425/1986 Δνη 28, 1031, Γεωργιάδησταθόπουλου Αστικός Κώδιξ στα άρθρα 291, 440 επ. 575, 576, Δεληκωστόπουλου σινανιώτη Ερμηνεία ΚπολΔβ', σελ. 281, Φραγκίστα Ερμ ΑΚ 442 επ, Γάζης: ΕρμΑΚ291 επ).

Αποδείχθηκαν τα ακόλουθα περιστατικά : Μεταξύ του ενάγοντος και του νόμιμου εκπροσώπου της δεύτερης εναγομένης, εταιρείας περιορισμένης ευθύνης, που έχει έδρα στο Λονδίνο, καταρτίσθηκε στο Αργοστόλι Κεφαλληνίας εγγράφως την 15-6-01, σύμβαση μισθώσεως, με βάση την οποία ο ενάγων, ως εκμισθωτής, εκμίσθωσε στην τελευταία ένα ακίνητο που λειτουργεί ως τουριστικό κατάλυμα και αποτελείται από επτά δωμάτια, με κοινόχρηστους και βοηθητικούς χώρους και τον εξοπλισμό τους, που βρίσκεται στους Πετανούς Παλικής Κεφαλληνίας. Η μίσθωση συμφωνήθηκε για το χρονικό διάστημα από 30-4 μέχρι 31-10- των ετών 2002, 2003 και 2004 και το μίσθωμα στον ποσόν των 38. 149 ευρώ για κάθε χρόνο, που θα κατέβαλε τμηματικά η μισθώτρια και ειδικότερα ανά 3.900.000 δρχ. την 31-3 την 30-6 και 31-8 και την 15-10 το ποσόν των 1.950.000 δρχ. Περαιτέρω συμφωνήθηκε ότι 1) σε περίπτωση που ο εκμισθωτής αδυνατούσε για οποιοδήποτε λόγο να παραχωρήσει εμπρόθεσμα στη μισθώτρια τη χρήση του παραπάνω ακινήτου θα κατέβαλε ως ποινική ρήτρα το ποσόν των 50 λιρών Αγγλίας για κάθε δωμάτιο και για όσο χρονικό διάστημα διαρκούσε η υπερημερία του και 2) ο εκμισθωτής, που είχε αναλάβει με τη μισθωτική σύμβαση και την παροχή όλων των υπηρεσιών προς τους ενοίκους του συγκροτήματος- πελάτες της μισθώτριας, κατά τη διαμονή τους σ' αυτό ανέλαβε και την ευθύνη, σε περίπτωση που δεν ανταποκρινόταν στην υποχρέωση του αυτή και η τελευταία αποζημίωνε λόγω παροχής πλημμελών υπηρεσιών τους πελάτες της, το οποίο θα αφαιρούσε η ίδια από το συμφωνημένο μίσθωμα. Ο ενάγων δεν υπήρξε συνεπής ως προς τις υποχρεώσεις του από τη μισθωτική σύμβαση και ενώ είχε υποχρέωση να παραδώσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου στη μισθώτρια την 30-4-2002, για λόγους που τον αφορούν παρέδωσε σ' αυτήν την 19-5-02, οπότε και η μισθώτρια έκανε πλέον χρήση αυτού. Τον Ιούλιο του ιδίου έτους, απέστειλε ο ενάγων προς το νόμιμο εκπρόσωπό της εναγομένης μισθώτριας επιστολή με την οποία ζητούσε από την τελευταία να συναινέσει στη λύση της σύμβασης, για το υπόλοιπο χρονικό διάστημα «λόγω προβλημάτων που προέκυψαν από τη λειτουργία του καταλύματος». Μέχρι τότε η μισθώτρια είχε καταβάλει εμπρόθεσμα τις δυο δόσεις του μισθώματος δηλαδή την 31-3 και 30-6 ανά 3.900.000 δρχ. Την παραπάνω πρόταση του ενάγοντος, που δε συνιστά καταγγελία της μισθωτικής σύμβασης, δεν αποδέχθηκε αμέσως η μισθώτρια, η οποία συνέχισε να χρησιμοποιεί το μίσθιο μέχρι και την 10 Οκτωβρίου 2002, οπότε παρήλθε σχεδόν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια για τον πρώτο χρόνο της ένδικης σύμβασης. Την ίδια ημερομηνία απέστειλε η τελευταία στον ενάγοντα επιστολή της, με την οποία αποδεχόταν την πρόταση του για τη λύση της συμβάσεως πριν από την παρέλευση του συμφωνημένου ορισμένου χρόνου αυτής. Έτσι έληξε έκτοτε με συμφωνία των παραπάνω διαδίκων η ένδικη μισθωτική σύμβαση.

Η μισθώτρια παρά το γεγονός ότι χρησιμοποιούσε το μίσθιο ακίνητο μέχρι και την παραπάνω ημερομηνία δεν κατέβαλε το υπόλοιπο του μισθώματος για το 2002 συνολικού ποσού 15.259 ευρώ. Η ίδια ισχυρίζεται ότι η άρνηση της να καταβάλει τούτο οφείλεται στο γεγονός ότι η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε από την ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, και την έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου, που προέκυψαν κατά τη διάρκεια αυτής και ειδικότερα από υπερβολικό θόρυβο που προερχόταν από κατασκευές που πραγματοποιούσε στο μίσθιο ακίνητο ο ενάγων, από έλλειψη εξοπλισμού στα δωμάτια, όπως πυροσβεστήρων, καθώς και από τη μη λειτουργία του μπαρ. Πράγματι αποδείχθηκε ότι προέκυψαν οι προαναφερόμενες ελλείψεις στο μίσθιο ακίνητο, χωρίς να εξακριβωθεί η έκταση αυτών, πλήν όμως ανεξάρτητα από την ύπαρξή τους ή εναγομένη μισθώτρια έκανε χρήση του μισθίου μέχρι τον Οκτώβριο του 2002 και συνεπώς σύμφωνα με όσα αναφέρονται στη νομική σκέψη που προηγήθηκε, έχει υποχρέωση να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι με τον παραπάνω ισχυρισμό της δε ζητάει επικουρικά μείωση του μισθώματος. Με βάση τα δεδομένα αυτά ο ισχυρισμός της για τη καταβολή του μισθώματος για το λόγο ότι παρακωλύθηκε στη χρήση του μισθίου, πρέπει να απορριφθεί ως κατ' ουσίαν αβάσιμος. Περαιτέρω επικουρικά ή εναγομένη - μισθώτρια πρότεινε σε συμψηφισμό της παραπάνω απαίτησης του ενάγοντος, ανταπαίτηση της κατ' αυτού, 14.000 λιρών Αγγλίας, που αντιπροσωπεύουν το ποσόν της ποινικής ρήτρας που κατέπεσε λόγω του ότι ο τελευταίος παραβίασε τον όρο της μισθωτικής σύμβασης, αφού δεν παραχώρησε εμπρόθεσμα τη χρήση αυτού και περιήλθε σε υπερημερία, αλλά και αποζημίωση που υποχρεώθηκε να καταβάλει στους πελάτες της, λόγω παροχής πλημμελών υπηρεσιών και την οποία, με βάση την ίδια σύμβαση, όπως ήδη έχει αναφερθεί ,ανέλαβε την ευθύνη να της καταβάλει ο ίδιος, το συμψηφισμό δε αυτό είχε προτείνει στον τελευταίο, εξώδικα με την παραπάνω επιστολή της τον Οκτώβριο του 2002. Η ένσταση αυτή εξοφλήσεως με συμψηφισμό, είναι ορισμένη μόνο κατά το μέρος που αφορά την ανταπαίτηση της εναγομένης μισθώτριας από την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας, κατά το υπόλοιπο σκέλος αυτής, που αφορά στην αποζημίωση των πελατών της, είναι αόριστη καθ' όσον δεν αναφέρει η τελευταία σαφή περιστατικά, παραγωγικά της απαιτήσεώς της κατά του ενάγοντος. Ειδικότερα δεν αναφέρει σε σχέση με κάθε πελάτη της ποια ήταν η ζημία την οποία υπέστη κατά την παραμονή του στο μίσθιο ακίνητο και από ποια αιτία, ποια είναι η σχέση της ζημίας αυτής με τις συμβατικές υποχρεώσεις του ενάγοντος ως προς την παροχή υπηρεσιών προς τους πελάτες της και ποιο ποσόν κατέβαλε σε καθένα τούτων. Συνεπώς πρέπει η σχετική ένσταση να απορριφθεί κατά το παραπάνω σκέλος αυτής, ως απαράδεκτη, λόγω της αοριστίας της. Ως προς το πρώτο σκέλος αυτής, που αφορά, όπως ήδη έχει αναφερθεί στην κατάπτωση της ποινικής ρήτρας, πρέπει η ένσταση να γίνει δεκτή, ως κατ' ουσίαν βάσιμη, για το ποσόν των 6125 λιρών Αγγλίας (19 ημ x 7 δωμάτια x 50 λίρες), το οποίο με βάση την ισοτιμία της λίρας Αγγλίας κατά το χρόνο συζήτησης της αγωγής στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που προβλήθηκε ο σχετικός ισχυρισμός, σε 1,5 ευρώ ανήλθε στο ποσό των 9.185 ευρώ, και να αποσβεσθούν οι αμοιβαίες απαιτήσεις των ίδιων διαδίκων κατά το ποσόν αυτό.

Πρόεδρος: Βασίλειος Νανόπουλος, Πρόεδρος Εφετών

Εισηγητές: Ελένη Διονυσοπούλου, Εφέτης

Δημοσίευση  :   ΤΡΑΠΕΖΑ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ ΔΣΑ, ΑΧΑΙΚΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ Ετος: 2007 Τόμος: 23